リバースモゲージとは何?生活保護でも受けられるって本当?金利などの契約条件についてまとめました

最近、銀行などで「リバースモゲージ」と呼ばれる融資の方法があるとチラシなどで見たのですが、リバースモゲージとは一体どのようなシステムなのでしょうか?

ここでは、リバースモゲージとは何?という基本から、リバースモゲージを利用できる対象者、一軒家やマンションでの違い、無職、就労中、生活保護の受給ありなどの条件によって、融資が出来る、出来ないなどあるのか?

疑問や知らなかった事をまとめましたので、参考にして頂ければと思います。

リバースモゲージとは何??

リバースモゲージとは、持ち家を担保に融資を受けられるのですが、自宅に住み続ける事ができるシニア向けの融資制度です。

不動産担保ローンや住宅ローンなどと何が違うのか?と言えば、いわゆる従来のローンというのは「モゲージローン」と呼ばれていて、最初にまとまったお金を借入(もしくは限度額を提供し融資を受ける)してから、借り入れした分を毎月分割で返済していくのが通常です。

しかし、モゲージローンに「リバース(逆」がついているという事で、借入は最初にするけど、「返済は最後にする」のが特徴です。

最後と聞くと何を最後にするのか?となりますが、リバースモゲージでは毎月融資を受けて、返済は死亡時にまとめて返済するという事になります。

リバースモゲージの使用用途

リバースモゲージのメリットとしても挙げられるのですが、リバースモゲージの使用用途は生活費に限定されず、シニア向けの融資制度という事で例えば旅行、リフォームなどに充てる費用に使う事も出来ますし、老人ホームの入居一時金として使う事も可能です。

様々な利用目的で幅広く利用が出来るのが、リバースモゲージの特徴と言えます。

リバースモゲージのメリット

上記の資金用途が縛られないというのは、大きなメリットではありますが、「自宅を売却せずに融資を毎月受けられる」のは大きなメリットです。

例えば、年金の場合は二ヶ月に1度しかも国民年金のみとなると、かなり生活に余裕がないですが、そのような時にリバースモゲージで融資を受けられるのであれば、とても魅力的では無いでしょうか。

また、利用時の「審査要件が住宅ローンを組む時に比べて比較的緩やか」という点も、大きなメリットです。

利用できる年齢は金融機関によって前後しますが、55歳~で利用ができるところもあるので、役職定年だったり、定年退職の時期に合わせて相談ができるのも良い点では無いでしょうか。

さらに、冒頭でも紹介の通り、返済時期ですが「本人が生存中に返済義務は無い」という点も大きなメリットです。

生存中にリバースモゲージで融資を受けて、老後生活の足しにして頂き、あとは死亡後に自宅を売却するなりして銀行が手続きを取ってくれるのです。そのため家族にも心配をかける事もないのが、大きなメリットです。

リバースモゲージのデメリット

メリットも多いリバースモゲージですが、シニア層に必ず融資ができるわけでもなく、また審査が比較的ゆるいと言っても、一定の条件があります。

まず1つ目の条件ですが、基本的には「一戸建てが対象」、マンションは対象外となる場合が多いです。

金融機関によっては、マンションでもOKとしているところがあるみたいですが、数は多くありません。

次に、「推定相続人」と呼ばれる方々の同意を必要とします。

推定相続人とは、現状のままで相続を開始した場合に、直ちに相続人になるべき者の事を言いますので、配偶者だったり、子供さんなどが対象になります。

推定相続人の同意ですが、一人だけではダメで、全員の同意を得る必要があります。

もう一つに「将来に対する様々なリスクを想定」する必要があるという点です。

例えば、長生きした方であれば、リバースモゲージで融資を受ける金額が多くなってくるかもしれません、その場合は同じく返済額も増えますし、また、リバースモゲージの金利条件は変動金利を採用するケースが多いので、将来的に金利が上昇する事があれば、返済負担も増える事になります。

さらに、不動産価格が下落するリスクもあります。担保となる自宅は定期的に評価額を見直しする事になりますが、評価額が下落し融資限度額を割り込んでしまうと、その場合に一括返済を求められるという事もあるようです。

リバースモゲージは生活保護受給と併用できるの?

リバースモゲージの事を色々と調べていてビックリしたのが、「生活保護受給とも関連性がある」という事です。

通常、キャッシングやカードローン、各種住宅ローンなどの審査にあたり、生活保護を受給しての融資はありえませんが、生活保護を受ける時にリバースモゲージの制度を上手く活用するという事例があるようです。

実際の事例ですが、国が提供する不動産担保型生活資金の1つで「要保護世帯向け不動産担保型生活資金」と呼ばれる方法で、各都道府県の社会福祉協議会で貸付条件を設定しているとの事です。

こちらの融資については条件に「借入申込者がこの制度を利用しなければ、生活保護の受給を要すると福祉事務所が認めた場合」となっていますので、生活保護の代わりにリバースモゲージの提案をされるイメージでしょう。

特に、生活保護受給を受けなければならないほど困窮している方の場合、持ち家が在ると生活保護受給を受ける事が出来ませんので、受給のために自宅を売却し引っ越しをする必要がありますが、リバースモゲージだと自宅を売却する必要がありません。

ただし、申込から審査や手続きに数ヶ月かかる場合も多いですので、その間の生活資金を用意しておく必要はあります。

リバースモゲージ まとめ

リバースモゲージについてまとめてきましたが、老後資金を退職金や日々の貯蓄で蓄えていくのも大事な事ですが、それでも老後の生活をより良いものにするために、ご自身の資産を有効活用するという視点で、自宅を担保に融資を受けられるのはとても魅力的だと感じました。

一方で、残された相続人がいる場合は、その方との関係をしっかり構築していなければ、死亡後の返済時にトラブルを招く可能性もあります。

今では

  • 年金タイプ(毎月定額振込型)
  • お取り寄せタイプ(枠内自由引き出し型)
  • 家賃収入タイプ(住み替え不動産活用型)

といった様々なリバースモゲージが登場しています、どのタイプの融資が自分に合うかは、銀行担当者としっかりと相談した上で検討するべきですが、その前に家族にもリバースモゲージを使って老後生活の資金を補填する事をきちんと説明しておく必要があります。

返済が、死亡後という事は本人がおらず残された相続人が対処する事になるという事です。思わぬトラブルが起きるのも相続ではよくある話ですので、しっかりと理解を得られるまで話をしておくようにしましょう。

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